土拍价格越来越高(土拍市场升温)
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证券记者曹琛
上个月，郑州一批集中供地落下帷幕。今年完成了第二批22个城市的第一批集中供地，目前已经进入重点城市第二轮集中土地拍卖。
今年以来，地方拍卖市场一直不温不火，国企、央企仍是地方拍卖主力，而民营房企拿地趋于谨慎，地方平台呈现“触底”态势。另一方面，随着政策环境的逐步改善，多个城市不断放松竞价规则，激发房企拿地热情，也是土地拍卖市场的一大特点。
多位业内人士在接受证券时报记者采访时表示，土地拍卖遇冷可以视为当前房地产市场低迷的一种表现。，土地拍卖的下降不仅使城市土地供应继续萎缩，也加剧了地方财政的压力。在这种背景下，尽快恢复房地产市场或者解决问题的症结才是关键。
近期上海等热点城市拍卖形势的好转，可能预示着拍卖市场的回暖。“从最近两个月的数据来看，全国100个城市的卖地金额已经接近4000亿元，这在一定程度上表明楼市有触底迹象，土地市场也有望走出低谷。”中原地产首席分析师张大伟告诉证券时报记者。
地球拍卖市场还不够热
今年以来，受房地产交易市场活跃度不够、企业资金压力大等因素影响，全国土地拍卖市场不够火热已成为行业共识。
据中原地产研究院统计，截至2022年7月28日，全国卖地最多的100个热点城市已成交7217宗，合计卖地金额1.64万亿元；与2021年同期相比，热点城市土地出让金额同比下降41%。
张大伟告诉记者，从今年低迷的土地市场来看，整个房地产市场仍处于调整期。从100个城市土地成交金额来看，同比降幅明显，大部分城市土地成交下降明显。从房企数据来看，大部分企业融资困难，除了少数热点城市，房企拿地较为谨慎。“与2021年相比，2022年土地市场第二轮集中供地刚刚启动，一定程度上影响了2022年的卖地数据，但总体来看，预计2022年土地市场将较2021年有所下调。”
今年上半年，全国300个城市土地成交下滑同样明显。中国研究院数据显示，2022年上半年，全国300个城市共推出各类用地计划建筑面积8.5亿，同比下降20.5%；计划施工面积6.7亿，同比下降28.6%；其中，上半年，住宅用地计划施工面积2.8亿平方米，同比下降44.3%；计划施工面积1.9亿，同比下降55.6%。
“地方拍卖市场热度较以往不足，主要是去年以来房地产市场降温，导致房企面临的融资压力加大。，由于部分地区楼市销售低迷，房企资金回笼缓慢，部分房企债务压力加大，影响市场融资能力。”光大银行金融市场部宏观研究员周对证券时报记者表示。
事实上，全国期房成交的大幅下滑，可以看作是房地产市场热度不足的传导。
国家统计局7月15日公布的数据显示，1-6月，全国房地产开发投资6.83万亿元，同比下降5.4%；其中，住宅投资5.18万亿元，下降4.5%。从一月到六月，
好消息是，近期热点城市土地拍卖情况好转，可能预示着土地拍卖市场开始回暖。比如刚刚结束的上海第二轮集中土地拍卖结果显示，土地拍卖的楼面价和溢价率都有所上升。
“从过去两个月的数据来看，全国100个城市卖地金额接近4000亿元，这在一定程度上预示了楼市触底的迹象。房企拿地也开始向国企、央企复苏。，不少热点城市将启动新一轮土地拍卖，总体来看，土地市场有望走出低谷。”张大伟告诉记者。
周也认为，土地拍卖市场有望在下半年逐步回暖。“主要原因是经济活动回暖，疫情对楼市的影响减弱；国内稳定楼市的政策因城市政策滞后；最近有迹象表明，房地产市场正逐渐企稳回暖。”
成交下滑影响更大。
长期以来，土地出让金是地方政府资金收入的重要来源，土地拍卖市场遇冷也导致地方政府收入锐减。
7月14日，财政部发布2022年上半年财政收支情况。其中，上半年，全国政府性基金预算收入2.80万亿元，同比下降28.4%。中央和地方两级，中央政府性基金预算收入1898亿元，同比下降4.2%；地方政府性基金本级预算收入2.61万亿元，同比下降29.7%，其中国有土地使用权出让收入2.36万亿元，同比下降31.4%。
“这两年受疫情影响，地方财政压力较大，企业在经济下行期需要降费退税。，土地市场热度不足也进一步加剧了资金压力。”在张凯看来，对于地方政府来说，现阶段，扩大土地财政收入的希望意味着需要出售更多的土地。
但目前房地产市场依然低迷，购房需求疲软。张凯说，“从供求原则来说，要减少土地供应，防止新房库存过多进一步阻碍房地产市场的复苏。双方这种矛盾的需求矛盾还在加剧，尽快恢复房地产市场的热度可能是解决这个症结的关键。”
周表示，地方拍卖市场的降温势必给地方财政收支带来一定压力。但近期有迹象显示，国内房地产市场正在逐步企稳回升，土地市场也将回暖，缓解一些地方的财政压力。，近年来，通过发行专项债券、提高地方财政支出效率、改革财政体制等综合措施，有效缓解了地方财政压力。
在土地拍卖市场热度不足的背景下，备受关注的22个重点城市集中供地也在明显下降。
中国研究院的报告显示，随着上个月郑州一批集中供地进入尾声，也意味着2022年第二批22个城市首批集中供地全部完成。首批22个城市共推出住宅用地469宗，建设用地面积2135万平方米，较去年首批下降58.5%；规划建筑面积4713万平方米，比去年第一批减少6707万平方米，比去年集中供地减少58.7%。
究其原因，一方面，2022年第一批集中供地期间，部分城市将全年供地时间调整为四批，导致第一批推出规模较去年明显下降，成为行业共识。
另一方面，房企投资需求不足也会传导到土地供应端。韩毅智库的分析师认为
“目前市场购房需求不足，所以房企购地需求也明显下降。如果地方政府单方面维持较高的供应规模，将导致更大规模的土地拍卖，进一步冲击市场信心。”在防止流弹射击方面，张凯说，总体来看，今年的第一、第二批与去年的第三批有明显的不同。去年第三批主要依靠地方城投降低流拍率。今年越来越多的地块采取了土地降价、配租减少、价格上涨、土地性质调整等方式，为房企预留更为充裕的利润空间，以增强其参与竞拍的意愿，降低流拍率。
柯睿研究中心近期的研究报告也显示，为防止流拍，继杭、甬、锡之后，更多城市采取预申请土地出让机制或利用挂牌前的土地推介会，摸清房企拿地意愿。受此影响，土地出让拍卖现象可能会有所改善。
放松地球节拍的规则。
值得注意的是，今年以来，全国多个重点城市对土地拍卖规则进行优化调整，激发房企拿地热情也是土地拍卖市场的一大特色。
7月12日，南京第二批44宗地块吸引了157家房企竞价，最终成交42宗。根据此前的出让公告，南京在此轮供地中有13宗不设住宅销售限价，实行“差别化定价、按程序申报”，这也被业内视为房企拿地销售限价的进一步放宽。
另一方面，上述部分地块取消了“摇号地块商品住房预售条件必须达到已建成住房投资额的50%”的规定，调整为在最高限价基础上增加加价。所有接受新价格的投标人将通过摇号确定他们的投标人。
证券时报记者注意到，南京并不是放宽限价的唯一案例。福州、成都、杭州等城市放宽了部分地块的限价。还有一些城市拖延缴纳土地出让金。比如北京可以按照“30个自然日内付50%，4个月付清余款”的原则申请部分地块的预申请。，今年集中供地中有多个城市竞拍“回炉”地块，包括北京、郑州、厦门、重庆、武汉、合肥等。
事实上，多个重点城市土地拍卖规则的进一步放宽，是鼓励房企参与竞拍成为行业共识。
韩毅智库分析师认为，可以通过降低保证金比例、放宽土地出让金缴纳限制、降低房企资质要求等方式降低房企参与竞拍的门槛。另一方面，简化竞价规则，将原来的“竞建”、“竞自持”等变相竞地价规则，改为地价见底后摇号或摇号，实际上降低了地价，增加了项目的利润空间。地方政府打算通过放松规则来提振房企拿地的信心和意愿。
值得指出的是，今年以来，多个重点城市加大了核心区优质地块的供应。中国研究院的研究报告显示，大部分城市的第一批地王集中城区占比较去年第一批提升；北京第二批增加朝阳、丰台区土地供应，主城区占比比第一批增加20%以上；在上海第二轮集中供地中，中心城市地块占比大幅提升。
，部分城市将供地批次由去年的“三批供地”改为“四批供地”，包括北京、青岛、武汉、厦门、重庆、济南等。
在这方面，中国手指研究所的分析师认为
谈及土地拍卖规则的松动，张凯，主要涵盖集中供地3倍调整为4倍、降低地价、提高限价甚至取消(但预售备案的备案价格仍须参考周边市场情况)、取消捆绑建设、综合用地改为住宅用地、取消自持竞争等环节、降低保证金比例、延长土地缴纳期限、降低开发资质要求等等。“主要原因和目的是为房企减负，增加利润空间，从而吸引更多房企参与到土拍中来，而退地降价，增加核心区优质地块供应也是出于同样的目的。”
针对土地出让规则，某房企开发投资部负责人对证券时报记者表示“在拍卖规则上，可以明确土地最高报价、官方住宅指导价、房价的联动，从而明确竞买人的利润空间，向市场传递合理的地块价值和价格预期。在投标资质方面，可以对企业入围资质进行评分，如开发商的经济实力、技术资质、信用等级、项目经验、建筑设计等指标，筛选优质参与者，务实筛选合格开发商，从源头上杜绝‘雷阵雨’事件；从公共空间、建筑设计、施工工艺、物业保修等方面界定住房质量，提升建筑品质，优化城市面貌，保护消费者权益。”
民营房企拿地谨慎。
在多数行业研究机构看来，今年土地拍卖市场中，拿地企业仍以国企为主，部分城市局部城市有明显的回撤迹象，民营房企普遍谨慎拿地。
中指院数据显示，今年第一批22个城市集中供地中，北京、深圳、厦门、深圳、重庆的央企占比超过50%，其中南京超过90%。，2021年下半年以来，土地市场走弱，民营房企拿地意愿下降，地方平台拿地比例逐渐上升。天津、无锡、武汉、宁波、福州、苏州、广州、成都等城市本地平台占比超过50%，无锡、天津、苏州均超过70%。
另一方面，民营房企拿地积极性不足。南京、深圳、苏州都没有民营房企。北京、厦门、广州、宁波、天津的民营房企占比只有10%左右，只有合肥的民营房企占比超过50%。
对此，张凯认为，民营房企的主要劣势在于融资成本高，这也是很多大型民营房企选择“高周转”来降低资金成本的原因。“资金周转率仍然是民营房企的核心关注点。想要激发民营房企的活力，需要保证项目的去化率。从目前的行业趋势来看，国企很难逆转拿地主力。未来民营房企将以区域深耕为主，民营房企在全国布局的数量会明显减少。”
柯睿智库也显示，今年上半年，从拿地房企类型来看，与去年下半年一致，国企和央企仍是土地市场的主力军，地方平台公司仍处于“托底”态势。就全口径50强企业而言，国企占比74%，优势明显。中海、华润、招商局都在核心一二线积极拿地。民营房企拿地金额仅占28%，且集中在少数企业，如龙湖、滨江等。
谈地方平台的“抄底”行为
展望未来，克而瑞分析师认为，国企平台公司的强势局面不会逆转，仍将是集中供地的主力。一方面，在资金成本优势下，国企不断补充核心城市优质土壤储备；另一方面，在土地市场的低位运行中，经济压力使得部分城市仍然需要平台公司“托底”。
“下半年，随着销售的回暖和相对宽松的金融环境，民营房企将更多参与竞拍，地方城投和平台公司的‘靠山’会有一定程度的减少。主要是部分平台公司不具备充分发展的能力，持续的后盾需要更高的资金。”上述分析师表示。
文章转载自新浪新闻
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