为什么有人说民法典278条款，纷歧是顺应有商品
为什么有人说民法典278条款，不是适应有商品多层住房加梯的条款？
再谈民法典第 278条的多数决
……加装电梯要依法合规、协商一致
之所以说再谈，本人以前已经发文章分析过。
加装电梯，住建部提出:有条件的可以加装。条件是什么？既有硬件，也有软件。黄艳副部长在国务院新闻发布会上说是“有条件的，群众自愿，协商一致，可以装，不强制”原则。
1.民法典第278条，基本上继承了原物权法第76条原文，只是从原来两个 2/3以上同意，变成了两个2/3以上参与表决，两个3/4以上同意。之所以如此变更，原因是小区议题往往参与度低，必须设定最低参加户数，才有代表意义。（顺便说一个案例，上海市某小区发出610份加梯调查表，回收160份，其中153份同意，7份反对，竟然依民法典发布生效以前2019年的业委会议事規则:弃权视为同意。450份弃权“被同意”，于是达到多数同意，加梯表决有效，反对者成了少数;法院竟然判预以釆信。2021年民法典生效，2019年的议事规则明显违反民法典，应认定无效吧？）2007年物权法发布时，根本没有加装电梯。
2.关于“新建，改建，扩建”法律解释，早在2000年国务院“建设工程质量管理条例”发布时，就已经明确解释:新增加基础就是新建工程，改建主要是建筑内部，不得扩大基础及外伸到建筑外立面;不增加面积。业主自己搞的都视为违章建筑。扩建不另加基础，可以外立面改造，可以加层增加面积。
高院回复人大代表的建议，也没有明确肯定加装电梯属于民法典第278条第七款的多数决。对于这两个要求进一步降价标准的建议案，只是安慰式的“目前实践……主流云云”，也明确说了表决是“法定最低条件”。华东政法大学宋伟哲博士在“既有住宅加装电梯的困境、批判与对策”中分析过:地方政府，有拉动内需的要求，各级成立加梯办，街头，居委会都层层下指标，有政绩考核要求;基层每加梯一台有奖励金;电梯厂商，营销策划，广告媒体，从事加梯的勘察，设计，施工，代建的，监理，评估，审批的……都鼓励加梯，宋博士了一句话一语中的:“都有好处”！
高层业主被忽悠，既解决了上下楼难，房屋又升值，还拿到政府的巨额财政补贴。也就成了推销电梯的主攻对象。
3.加装不是简单的两个2/3，两个3/4以上同意的表决。原物权法第92条，“民法典”第293条“建造建筑物的，不得违反国家有关工程建设标准，不得妨碍相邻建筑物的通风，采光和日照”。第295条“不动产权利人挖掘土地，建造建筑物，铺设管线，以及安装设备的，不得危及相邻不动产安全。”依法治国是大原则。个人私有财产不得侵犯也是原则。更不能以“没有什么事都能人人满意”为借口，剥夺少数人的权利。说到权利，第113条:“民事主体的财产权利受法律平等保护”，第114条“民事主体依法享有物权”。这不是靠所谓多数能剥夺少数人的权利。
4. 真正需要加装电梯的，既能登高不用爬，又做房屋升值梦的主要是五六层。电梯厂家是吹鼓手。
编辑
从上面这个加装电梯看到代表性:只有最上面2层加装入口，下有4层都不使用，也用不出钱。为什么能取得多数呢？说明有的业主邻居人情世故，有的持事不关己高高挂起态度，要学习民法典第273条“业主对专有建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利、承担义务，不得以放弃权利为由，不履行义务”。
加装后你现在不出钱，不代表永远不要你出钱，即使有协议，将来能否被法律承认还不一定。发生主体质量问题，发生人身安全问题，发生防火安全问题，发生将来电梯涉及到的物业费，电梯检修，更换零部件，大修，甚至更换新电梯;交纳房产税，计不计算公摊面积（按现电梯房一楼要计算，房屋测量规程也是规定翻建改建房子增加面积要测量加入产权面积）。所以你在举手，签字的时候，还是要多点法治观念。因为到目前，没有真正国家的法律文件，或最高院司法解释。而且是“政府提供平台，业主自愿组织。”懂了？
5. 加装电梯对老旧小区住宅结构有很大影响！对防火，楼梯疏散不影响？尤其是半层入户，你只要把2001年前后的建设抗震设计规范研究一遍，就心中有数:年老体弱多病的人开刀要不要慎重考虑？说没影响那肯定是骗人的，忽悠你的。
6.加装电梯，是普通电梯，不防火，不防烟，不防水。电梯房里的电梯井道是钢筋混凝土墙，或砖砌加四角构造柱与圈梁。刚度大，又被每平层楼板约束“我自巍然不动”，振动受到约束，轨道平稳。加装在外面，变形大，井道是简易钢结构，外面用玻璃或塑铝板（内衬岩棉板），不节能不隔热，也不隔音，“经风雨、见世面”，台风，地震，夏热冬冷，运行震动，天长地久，加上没有专业人士每平巡视保养，寿命能与室内比吗？
一句话:从炒股，炒房到炒加装电梯，总有人理想很丰满，现实很骨感。
加梯是物权设立的问题、不是民法典278条规定的物业管理范畴。民法典所278条规定的“少数服从多数”的比例表决组织管理原则是对有共同管理事项的管理规定，不是对物权设立的管理规定。在商品多层住房加梯是一种增设物权的行为，擅自加梯是违反物权法定原则的行为。民法典278条中所规定的改建、重建是基于业主原有物权范围之内的改造行为，电梯不是步梯房业主物权范围之内的任何事项，召集步梯房业主共同管理事项表决商议加梯是超范围的物业管理行为，是不符合民法典278条款所规定的业主共同事项管理的法律规定！是打破既有业主以步梯房方式建立起来的物业管理基础法律关系的行为，是重新开始召集业主重新建立另一种物业事项管理法律关系的行为。
综上只是个人观点，欢迎持不同观点的网友批评指正！
民法典278条立法的目的是用于处置小区公共事务，加装的电梯只是少数几个人的私产，而且这个少数几个人人的私产还侵犯了整个小区所有业主的合法权利。，278并不适用于加装电梯。即便要用，也得整个小区的业主投票。
对加装电梯仅是倡导而非法定。加梯是民事行为，必须遵守的是国家法律，而不是什么地方所谓的部门政策规定！任何地方组织都没有权力规定几分之几的人同意，或有两个七八十岁老人，就可侵害一个公民私有财产权益。想要加电梯，“必须协商一致”。旧楼加梯弊端多一，破坏了楼体结构，缩短房屋使用年限，可能导致危房。二，破坏小区绿化和空间环境，影响低层住户采光通风；三，由于后加电梯采用玻璃幕墙，低层住户卧室一览无余，隐私难保障，大白天也得拉上窗帘。四，后加电梯施工，会改变部分原有水电气管道及下水排污布局，如电压不足，排污不畅堵塞等导致污水倒灌室内。五，占用消防疏散救护通道，一旦出现火灾燃暴等事故，灭火救援难实施。六，增加的电梯是在楼外铁架架机井，变形大，噪音大。有些还装的是国家禁止使用的玻璃幕墙。玻璃受钢构应力、温度、大风、震动等影响，极易导致玻璃暴裂坠落伤人甚至致死。这种后装电梯基础沉降与楼体不同，会导致变形，加之大风、震动、冬夏温差变化因素影响，故障多，维修费用高是必然的。七，后加电梯是几户住户协议加装的，经买卖后户主变更其协议难履行，致使在电梯使用和维修保养费用问题上相互扯皮会是常态，可以避免这些不必要的负担和麻烦。
民法典第278条仅对＂改造、重建＂两种情形有＂双2／3＂的规定，而增梯是新建行为，根本不能适用民法典第278条规定，应该按民事协商并达成一致意见后才能增梯。
大家不能被忽悠了！
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