小区车位属于公摊面积，为什么物业还要收巨额
小区车位属于公摊面积，为什么物业还要收巨额车位费？业主是否都被蒙骗了？
前段时间，在朋友圈看到一篇关于小区车位是属于“开发商”还是“全体小业主”的文章，引起了我的好奇。我在圈里问了一圈，也没得到明确的说法；咨询了些律师朋友，同样没得到肯定的答复。
只好本着“自己动手，丰衣足食”的方针去满足自己的好奇心了。据不完全统计从2014年2017年，因为停车位问题引起的官司有3 万多件。
全中国 约30 万小区，换算下来，每10个小区就有1个小区在这三年内为了停车位打过官司。而且这里头不但有民事官司，还有刑事案件。
而且很多法律纠纷，一审和二审的结果还是大相径庭的，这更加强了我一探究竟的勇气。申明下，此文只是良子的研究，不能作为任何“呈堂证供”。也欢迎专业人士斧正！
02
车位之争
随着汽车保有量的增加，小区停车位不够用是导致近几年“车位价格”扶摇直上的主要原因。随着价格的上升，车位买卖也变成了一门生意。
精明的开发商就开始有策略的售卖这些价值不菲的“货物”，而买方里也不乏精明人和专业人士。在研究了政策和法律法规之后，发现车位归开发商所有也并非“铁板一块”，甚至还是存在争议的。这才导致了前面说的“每年有1万多件和车位相关的官司产生”。
“天下熙熙，皆为利来；天下攘攘，皆为利往”，少则几万，多则几十万的车位对每个人都是很大一个蛋糕。在法律界定不明确的时候，谁都没有主动放弃的理由。
03
法律依据
良子查阅了很多的资料和地方法规之后，发现解决小区车位问题主要还是依据两本法律:《中华人民共和国物权法》（下称物权法）和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称若干问题的解释）。
很多地方虽然也有一些和车位物权相关的管理条例、法规等，但要么是在物权法之前出台、没有修订；要么就是与物权法相左。
所以良子的分析主要是基于这两本，而网络上的分析也普遍基于这两本法规。
04
车位“确权”
要想弄明白车库（车位）到底属于谁？通俗点讲，就是要在法律上确认这个车位所有权，然后才是这个所有权是否发生了转移。
如果车位的所有权法律明确了是开发商的，那么他就可以卖给小业主；如果车位的所有权本身就是全体业主的，那买卖就无从谈起了。
A.确权的条件
法律上有个确权的概念，《物权法》是这么表述的。
而在《若干问题的解释》里还有补充，如下
良子从字面理解一个车位的“确权”要符合“构造独立+使用独立+依法登记”三个条件，才能成立。那机械车位（车库）就没办法确权了。
因为，机械车位无法单独使用，一定要依托于其他相邻车位一起才能运转，而且在空间上也不唯一。估计建造机械车库卖车位的开发商会哭晕在“车库里”了。
B.“车位属于开发商”的司法佐证
条文中有几个概念我想翻译一下“业主”可以理解为买了小区房子的小业主“当事人”可以理解为小区开发商
“配置比例”可以理解为规划上讲的配建指标比如上海住宅小区停车要求是x辆/户，详见下表，规范名称是《上海建筑工程交通设计及停车库设置标准》
很多司法界的人士也都是从这条上来确认车库（车位）的产权归开发商所有的，只是产权如何让渡给小业主需要“约定”。（很多司法人士把约定解释为协商，因为要考虑的问题是确权，所以如何转让不展开讨论）
从字面上说好像明确了权力归开发商，其实良子认为不尽然。因为还有两条，与这条相左。
C.“车位属于全体业主”的司法佐证
开发商从政府那里获得建设用地的使用权，当全部的住宅（商业）都卖给小业主以后，良子认为建设用地的使用权已经全部为全体业主所有了。而小区里的绿化、道路、车位、物业用房、社区用房等都应该是配建指标，应该一并处分了。
这里可能有个分歧，法官可能认为车位是和住宅（商业）并列对等的；而良子认为车位是配建指标，没有住宅（商业）也就不用配建车库。（也没见开发商单独售卖小区道路，绿化，社区用房，物业用房等）
也有极端情况出让的土地就是用于建造停车场（库）的，也许可以切开来售卖。但我碰到的绝大多数独立停车场都是整体运营的，几乎没有分开销售车位的。
目前的法律并没有很好的对这个分歧点进行司法解释，更没有明确下来。做规划和住宅区设计的朋友深知，车库从来都是按照政府规范要求作为配建存在的。连规范自己都叫配建，根深蒂固吧。（如下图）
在规划设计中，我们还碰到过政府要求配建幼儿园，归教育局；配建商业不能出售，只能自持；还有租赁住宅，只能出租等情况。这些都是在土地出让条件里都明确了的。
上图是我在网上随便找的土地出让规划条件
所以，良子大胆猜测只要一块土地出让确定了，那么所有的指标就确定了，哪些是可售，哪些是配套也就一目了然了。并不能因为车库（车位）供需紧张，就变成“商品”了，如果土地出让的时候是配套，那就安安分分做好配套。
话再说回来，开发商也不傻，所有的配套也都是卖钱的，只要把可售部分的单价提高，不是什么都有了嘛。
物权法还有一条也可以反证，是极端情况。
虽然很多小区做了人车分流，停车位甚至都在地下，无法避免占用业主共有的道路。因为从地面到地下总有一段坡道的，而且每辆车进出小区都会占用。
那是不是参考这条，就可以理解为即使是地下车位，它也是业主共有呢。开发商也无法拿出有力证据，举证建造的车库（车位）没有占用业主共有的道路啊。
反过来说，我觉得从这个角度倒是证明了上一条，车位是作为土地出让的配套，一起卖给了小区业主，所以不应该单独再卖一次给小业主。
05
人防车位
很多开发商把人防车位也在拿出来“售卖”,但拿不出产权证，才有了类似上图民众的维权。网上有一种说法“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”，据说是引用的是物权法第142条。我也把物权法这条找出来了。
我想说，引用这条要解决“谁是建设用地使用权人”，还是确权的问题。从原理上说，人防车库也是配建指标，当开发商把整个小区住宅（商业）卖给全体业主之后，理论上这个使用权人是全体业主共有了。
在物权法的第52条，有明确的规定国防资产属于国家所有。
而人民防空是国防的组成部分，在《中华人民共和国人民防空法》第二条中提及。
，人防工程的产权应当归属国家，人防车位的产权也属于国家。应该没什么争议。
那么人防车位的使用权是怎么处分的呢？
《中华人民共和国人民防空法》第五条中提到了，投资人有使用和管理的权限，收益归投资人。而这个投资人，我认为应当是全体业主共有。
06
停车“收费”
良子认为“确权”之后，再来谈车位买卖和收费才是合理的事情。良子的观点是车位归全体业主所有，所以不存在开发商卖车位给小业主了。只剩下停车费该不该收和怎么收的问题了。
我们日常说的停车费其实是两部分车位的使用费+车位的管理费。
“使用费”对应的是产权（使用权），类似地租的概念。“管理费”针对的是车库的维护，车辆的安保等一系列服务。
车位的产权如果是停车者本人的，那就不需要支付使用费，管理费是要支付的。
车位的产权如果不是停车者本人的，那就需要支付使用费和管理费。
至于收费是高了还是低了，由政府物价部门核定，不在讨论的范围之内。
07
结束语
从实际操作的情况看，只要法院认为车位的物权归开发商，开发商就可以单独卖；如果不能确权，那开发商会变着法的卖，比如卖所谓的“使用权”（连物权都不是自己的，怎么就可以卖使用权！）而这正是3万多件官司产生的根源。
只有从根源上解决车位的“物权”确认问题，才有可能避免类似官司的产生。但愿本文能起到“抛砖引玉”的作用，成为一剂良方！
今天来讲一讲关于房产测绘和公摊面积分摊的事情。
房屋测绘由谁负责？
开发商在开发楼盘过程中要经历两次测绘，一次叫预测绘，一次叫实测绘。预测绘和实测绘都是要由房管局下面的测绘中心来负责实施的，因为国家对房产测绘实行资格准入制度，而房产实际面积又跟小业主的利益息息相关，所以最终面积是多少，需要一个权威机关给出权威数据，以后大家都按这个权威数据来说话，免得对房屋面积公说公的理婆说婆的理，打不清楚的官司。
预测绘基本上都是图上作业，开发商把经审批通过并备案的正式施工图拿一份报到房管局指定的测绘中心（一般一个地级市只有唯一一家，你想找其他人做也找不到），测绘中心的工作人员按照《房屋测量规范》这个国家标准计算出每一套房屋的套内面积和共有共用面积，并按固定的分摊规则把共有共用 的建筑面积分摊到套内面积上，就得到了每一套房子的建筑面积，这个建筑面积就是开发商在销售合同中拿来卖给小业主的面积（实际交付时还要根据实测绘进行多退少补）。
实测绘的时候还是这么同一帮人，还是按照同一个测绘标准，不过这次是拿着尺子等工具到已经完工的项目现场进行实际测量，每个数据都需要独立测量两次，并且两次的误差要在规定的范围内，这样用实际测量的数据再来计算一次房屋的实际面积，这个面积往往与预测绘面积不会完全一致，毕竟图纸上的尺寸要通过建筑工人勤劳的双手才能变成实体，而这个建筑的过程中想一点误差都没有，那肯定是不可能做到的。实测绘的面积也就是你产权证上的最终登记面积。
哪些共有共用面积需要分摊
一幢房屋的共有面积包括以下部位电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积，共有建筑面积计算以每一个独立楼幢为单位进行，所以才有公摊不出幢的说法。
独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。
注意注意，并不是小区所有的建筑面积都分摊掉了，只有单幢楼里只为本楼幢用户服务的共有部位才进行了分摊，为整个小区服务的部分并没有分摊到小业主的建筑面积内，小业主也没为这一部分建筑面积付钱买过单，所以那些停车库等部位所有权还是属于开发商的，开发商才有可能拿出来卖钱。
建筑面积的计算还是挺复杂的一件事情，所以小业主就别花心思自己去琢磨了，还是把这项工作交给当地唯一的权威机构——房管局指定的测绘中心吧。反正他们只有一把尺子，大家都按这把尺子来。作为小业主个体你就是有点什么想法还是绕不过测绘中心，所以只能选择相信测绘中心的专业水平吧。
这个问题要解决车位的归属问题，谁都不是傻子，业主也一样，都不可能让人任意搜刮自己的钱款。下面这一张图看懂小区车位的归属，所有的业主都可以看看。
所以，并不是所有的车位都属于业主所有，只有占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，其他的车位原则上属于开发商所有。
属于开发商所有的车位，开发商有权进行处置，很多业主在购房时也会从开发商那里购置车位，对于没有业主购置的车位，开发商可以对外出租并收取租金或停车费，这合情合理合法。，根据法律规定，开发商将车位对外使用，应当优先满足小区的业主使用。
属于业主共同所有的车位，开发商原则上没有权利处分，也没有权利收取停车费。物业公司统一收取停车费是来自于业主大会或业主委员会的授权，所收取的停车费用也应当属于业主共有，用于小区的共同管理用途。
业主说的地面车位费，实际上存在两种费用，一是车位租金，二是车位服务费。地面的一切都是业主共同购买的，如果有租金，就应归全体业主共有，物业不得私留。车位租金多少应有业主大会商定，交由物业收取，后转交业主大会(业委会)。物业在没有业主大会授权是不会收车位租金的，没收租金也就不存在移交问题。但物业又确实收了费用，这是什么费用，一要看合同是如何约定的，二要看物价局是怎么规定的，在社会上流行称做车位费，在合同中在物价局的称呼是车位服务费，车位服务费顾名思义就是用于车位服务的费用。实际上也是用在了车位服务上了，如保洁，车管设备，人员工资等。
有些业主又认为物业在重复收费，属乱收费？
物业是不是乱收费，依据在那里？要知道物业工作范围，房产及配套设施设备的养护维修，维护秩序和安全防范。业主车辆属自购私有财产，不属物业维修养护费用，收取车位服务是必然的，也是在合同约定的。并符合物价局的文件规定，所以说收车位服务费是合理合规的，不用返还给业主的。
从另一个角度看车位服务费，地下车位是产权人的，卖出去的属业主个人的，卖不出去的产权人属开发商的，车位出租的租金由产权人定的，高低物业无权决定。但车位服务费与物业费的性质相似，每车位每月都要付服务费。地下车位付费，地面车位付服务费，都是一种经济上的平衡。如果只收地下不收地面的车位费势必引发不可调合的矛盾。
道理讲了，能不能理解，取决于你的思维，出发点，从现实上是合理的，并不是蒙骗业主。具体是不是高额费用只能依地区不同及不同的物价水平而论了。
不懂就学，没弄明白什么叫公摊就别张口闭口的说公摊！
房本上的公摊面积，是业主家门之外、本栋楼内的公共部位。然后按各家套内面积进行分摊的一部分建筑面积，但不包括地下车库和人防工程。
"公摊不出栋楼"，这是计算和后配的原则。
至于小区其它建筑物和场地、绿地、景观、道路、地面停车位等，都叫共有财产和共有面积。
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