假如开辟商来旧改你家屋子，本地回迁最低赔率
如果开发商来旧改你家房子，原地回迁最低赔率11，你同意吗？
如果是我，我不会同意！
01、为什么我不同意？
我之所以不同意，主要有两点顾虑
第一、能不能拿到回迁房没有保障！
不要跟我扯实力有多强，品牌有多硬，TOP前三的恒大都差点倒了！能交房胜过千言万语。
非政府棚改，也就意味着，这只是地产商的商业行为！是市场商业行为，就意味着有风险，而且风险还只能全部由交易双方自己承担！
更直白地说，开发商的商业行为没有政府兜底，万一房子被拆了，后续回迁房又烂尾了，那我怎么办？带着一家人睡大街吗？
反过来说，如果有政府牵头，房子是政府拆的，后续房子也得政府还给我，那就有保障，就算后面烂尾了，政府也得想办法解决民生问题，房子就还能还回来，无非就是早一点晚一点而已。
但商业行为就不同，房子拆了就拆了，你自己签字同意的；地产商破产了就破产了，法律允许的；最终的结果就有不确定性，没有政府兜底的棚改稳。
第二、房子品质不好把握！
，拆了盖商业项目，往往只能留点地盘盖回迁房，体量肯定不大，小区环境大概不会好，配套设施估计也不行，加上地产商为了节省成本，利益最大化，房子户型、非结构性材料用料打折扣等等问题，大概都会有，不如纯住宅项目搞的回迁房靠谱。
基于这两点重要理由，我不愿意让这样的商业项目1:1回迁安置的。
02、在什么情况下我才愿意回迁安置？
三种情况
第一、政府牵头搞的回迁！
政府牵头并作为甲方拆了我的房子，我放心，毕竟，有财政担保或背书，我能找到还我房子的人，我不担心。
反过来说，私人地产商拆了我的房子，后续资金链要是断了，无法继续经营了，不管是破产重整，还是破产清算？对拆迁户来说，房子能不能拿到先不说，光是等的时间，就要看你熬不熬得住！
之前破产重整的一个项目，拆迁的时候，我参与了一部分，后续拆完，我就走了，做了几年策划，做了几年小贷，做了几年估价，等重返法律行业的时候，又接手了这个项目的破产重整！
等于我参与了项目的开头，后来又参与结尾，只是缺了中间建设的好些年，那些拆迁户还认得我，呵呵，看来，这个项目没我确实不行呀。
第二、货币赔偿！
谈好价格，给钱了，钱到账了，我就签字拆房子，否则，免谈。
第三、实物补偿或现房置换！
就是房子原址盖好了，再用新房1:1置换老房子，或者用其他地方的现房置换这边的老房子，都是可以的。
开发商破产太常见了！不奢求占多大的便宜，只求不要烂尾，不要等！尤其年纪大的，可能都没命等住回迁房。
03、城改中回迁户的自我保护建议
很多城市，城郊地块基本都开发得差不多了，剩下的，就是中心城区的城改，未来会比较多，会在很多城市上演！拥有老房子的小伙伴，可能会面临拆迁和安置的问题，给出一些建议
第一、能拿钱的最好拿钱！
落袋为安！其他都是虚的，尤其是没政府兜底的城改项目。
，国企、央企来城改的话，会比私企略微好些，但风险依然不小，因为目前各地城投债、地方债有点悬。
第二、不得不要房的话，最好能搞到现房！
不管是已建好的回迁房，还是异地置换房，只要能先拿到，能住进去，再拆老房子，把烂尾的风险化解掉，就是妥的。
第三、要是不幸遭遇回迁房烂尾，及时诉讼，不要拖！
万一没得选，回迁房烂尾了，不要听地产商怎么说，第一时间诉讼，第一时间执行，把自己的钱先搞回来才是正道。
在城改或拆迁安置问题上，我的意见和建议就是上面这些，也是多年来见了太多人的遭遇后的一点建议，供有需要的参考吧，希望大家都能远离灾难。
开发商说的原地返迁，最低 11 。实际上就是 11 赔付。开发商拆迁一片老破小，在原地修几栋回迁房，剩余的土地再开发成商品房，对外出售。从而实现嬴利。
我也有在一套老破小，面积70平方。是一个一套三的。有机会我也希望拆迁。但拆迁之前我需要知道
1、是政府统一规划、统筹，还是开发商找到小区业主委员会。因为前者是政府出面，本着为人民办实事，是合法的，后者是利益驱动，还不一定合法。
2、政府找的开发商肯定也是政府考察过的，也有一定实力的。如果是自己找上门来的开发商实力怎么样，确保旧改后不要成烂尾楼。
3、旧改后的产权性质，是安置房还是商品房，以及旧改后容积率。
4、旧改的周围配套是否合理，旧改的完成时间。旧改后房子户型是否方正或者大家都比较满意，旧改后的房子是否包装修，以及装修的标准。
5、老房子每家人的装修情况不一样。装修的费用是否要赔。
6、回迁房和商品房的质量是否一样。小区中间有没有隔断。物业管理是不是一样？
7、等待回迁的这几年过渡费怎么算。
8、回迁房的公摊有多大？
9、回迁后有没有物管费。如果有，是多少？
10、回迁后电梯费用怎么算。
这些完全了解清楚后，如果11 赔付。我肯定也不干。
1、旧小区拆建，建筑面积至少翻5倍，容积率大了。我家现在居住的小区是6层老楼，虽然没有电梯，看着也破旧，但并没有感觉不舒服。倒是容积率比较小。
如果开发商拆了，原地重建一般都是30层以上的楼房，建筑面积大了5倍，容积率也大了很多。虽然住了高楼，同样大小的一块儿地，住的人也多了很多。有电梯是不假，但人多了之后，上下楼都要等电梯，晚上下去遛弯都可能是“人山人海”。
2、虽然是11，拆旧房换新房，同样面积的房子，感受和舒适度完全不一样。高层建筑有很多公摊面积，这些面积是否算进还房的面积里很重要，而且高层公摊通常在百分之20%到30%之间，我现在 70个平方的房子都是一套三。因为阳台没算面积。其中两个卧室都有大阳台。客厅还有阳台。你赔我 70个平方的房子。套内只有50个平方。肯定做不了一套三。就是说我的房子面积大大“缩水”了。
3、物业费用，电梯费用、以后的大件维修等费用怎么处理
老房子是没有物业管理费用的，现在的物业费这笔钱通常按房屋建筑面积来计算，每年每月都要支付，几十年算来来，也是一笔不小的费用，开发商既然是商业开发，就有一个利益共享的问题，物业费开发商怎么安排，是一次性免除多少年物业费用，还是每平米优惠多少钱，这些事先要考虑好，免得以后扯皮发生纠纷。
4、开发后肯定有地下停车场。针对回迁房业主停车有没有优惠。
总的说来，能有开发商来开发，说明这个地段有开发价值，以旧换新，能开发是好事，好事需要大家共同努力才能办好。
开发商看似能建很多房子，实际上也不容易，除了老房子的拆除成本，新房子建筑成本、财务管理费用和税收等成本，还要支付一笔土地出让金给政府。话说回来，这些都不是我们考虑的。因为开发商既然敢拆，他也是经过反复核算的。
大家本着友好协商务实合作的态度，都在能承受的范围内，保证原来的居住面积不减少，至少也应该按套内面积来换。合作共赢争取将项目早启动早开发好。
我们这里恰好有这么一例。开发商就是原地重建，面积换面积，楼层随便挑。在补偿装修费用，重建期间的租房费用。双方很快就达成协议。原本7层的旧楼换成了二十多层电梯新房，住户旧房换成了新房，开发商得到剩余房子。皆大欢喜。
我觉得这个模式很好，大家各取所需，也少了无谓的纠缠！
不同意。
我家是多层步梯楼，而且由于是单位自建楼房，考虑到140平方米的税费负担，房本面积都是138平方米左右或者90平方米以下的，实际面积可以达到160平方米或者120平方米，因为南北两个通长的大阳台都没有计入房本面积。
像这种情况如果说以面积换面积肯定是不合算的，尤其是开发商建的楼房，说实话比单位自建的楼房质量差的太多，我们旁边有个小区就是一部分是单位自建楼房，另一部分是某大学委托开发商代建的楼房，结果现在二手房出售时价格差不少，中介公司说虽然图纸是一套设计图纸，实际墙体厚度和材料大不一样，价格自然也不会一样。
年龄大了不愿意折腾，我们的楼房才二十年，因为用料很好基本没有什么问题出现，即便按照按照七十年来看也属于青年时期，所以安安稳稳过日子就可以了。
未来城市土地依然会寸土寸金，尤其是我们所在的城市中心位置，所以没必要着急换成高层楼房，两种楼房各有利弊，适合自己的就是最好的！
目前来说，开发商来开发房子的话基本上都有。最少是1.5倍的一个溢价。
就算是回迁也应该有适当的一个补偿经济补偿或者是房屋面积上的一个补偿。不可能说是一比一的一个回迁。
这种一比一的回迁只有在农村才会出现。在城里的话还没有出现过。
如果说你。这个房子比较老的话，是一个危房，嗯，国家给你一个非常好的一个房子也可以去考虑。这还是看嗯，整体的一个你自己房子的一个。情况再做一个判断，那目前今年的形势是国家会加大力度进行棚户区的一个改造。像这种改造的话，应该都有一个非常合理的一个补偿。
像这种大事的话，应该跟周边的领域去商量一下。嗯，因为毕竟做一个钉子户也不是太好的一个名声。我也见过很多钉子户，别人拆了，后来自己等了20年也没有拆。哭了自己哭了，孩子哭了一家人，大家怎么办呢？跟着一个大流星了。没有必要给这些开发商去斗，咱们也没有这个实力，没这个精力去耗。
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