为什么烂尾楼都是正在将近建好的时间才烂尾？
为什么烂尾楼都是在快要建好的时候才烂尾？
因为只有快结束的时候烂的才叫烂尾，地基都没下就跑路的那不叫烂尾。
烂尾楼更赚钱，是的，你没看错......！
明明快要建好的房子，却烂尾了，是开发商没钱继续建吗？还是出于什么原因？
其实都不是，是因为快要建成的房子烂尾，能给开发商带来更高的收益。
看到这里，很多人就蒙了，满脸问号？？
烂尾楼不都是开发商没钱，破产了，资金链断裂，才不得不跑路，又或者是卷钱跑路的？
其实不然，我之前接触过房地产这个行业，知道了里边的一些猫腻。
看完之后，肯定令你震惊，当初我刚知道的时候，震惊的嘴里都能塞下一个鸡蛋，我真的佩服这群人的智商。
接下来我就解释一下，为什么快要建成的房子烂尾，这里边的猫腻是什么，这么做的目的何在？
最主要的核心问题就是，利益最大化，在开发商眼里，烂尾楼更加赚钱。
市面上为什么会有这么多的烂尾楼，除开少数开发商因为资金链断裂，无法支撑后续房子的建设以外，大多数烂尾楼其实还是开发商主动让它烂尾的。
你没有看错，很多烂尾楼的背后其实就是人为因素造成的。
什么意思？
简单来说，就是开发商完完全全有实力把房子盖好，但就是不盖，就是要让房子变成烂尾楼。
归根结底还是因为利益，良不良心地对于这些黑心开发商来说，那都不是事儿，能赚到很多钱才是硬道理。
一些昧着良心的开发商为了赚钱，等房子快要建成之后，就开始玩起了套路。
把业主们玩弄于鼓掌之间，拿着业主们辛辛苦苦每天工作赚来的钱心安理得地装进自己的口袋。
这些人昧着良心赚钱的开发商可不在乎别人的钱是如何赚来的。
很多业主为了买一套房子，掏空了自家的积蓄，甚至欠了亲戚朋友不少的债务。
就为了能够买一套房子，能够在城市立足，可谁能想到，掏光了家底，背负几十年的房贷，到却买到了“烂尾楼”。
好了，咱们说到这些就行了，咱们进入正题，来看看这些昧着良心赚钱的开发商是如何操作的。
，当房子快要建成的时候，开发商会让人举报自己的违规行为，对的，你没有看错，是自己举报自己。
很多人看到这里，又得懵圈了，这又是什么操作，自己举报自己可还行？
不理解也没关系，接着往下看就知道了，我举个例子你们就明白了。
开发商挖地基的时候就已经开始卖房，先预售出去，拿到业主的钱，基本上就是边卖边拿业主的钱盖房子。
比如你买了期房，两年房价涨了不少，你很开心，毕竟自己买的房子它升值了嘛，心里美滋滋，心想着再过不久，就可以交房。
这时候意外来了，在即将交房的时候，开发商被人举报项目不全不合法，有关部门一查，还真的是那么回事，跟举报人描述得一模一样，这能不一样吗？举报人就是开发商的人。
“注意这个环节的举报人，后续有大用处”
好了，查出来那么多问题，开发商的资金就会被冻结，然后就是交房日期的变更，变得遥遥无期。
这时候开发商还会装傻充愣，迟迟不肯出面解决问题，业主询问的话，答案永远是模棱两可，不是敷衍说“尽快处理，就是已经在想法解决中。”
到头来，压根就没什么用，反正业主们也不知道内幕，开发商演技好一点的，甚至还要充当受害者，博取业主们的同情，就一个字，拖，一拖就好几年。
时间会磨灭不少业主的信心，许多业主就会不断地把期望值降低，从一开始势必要交房，时间一长，到后来觉得能退钱就不错了。
业主们一次又一次地失望，等到业主们变成一盘散沙，不再集中维权，出现大乱的时候，这时候开发商又出来作妖，跟业主们承诺原价退款，并且偿还业主部分利息。
许多业主听到这个消息，能不开心吗？毕竟迎来了一丝丝曙光，拖了这么多年，一次又一次地失望，终于看到了一点希望。
殊不知，这又是开发商另一个套路，本来就是开发商自己举报自己，还要充当受害者，博取同情。
背地里却白白拿着业主的钱，到别处去套娃投资，白拿业主的钱，还不需要支付利息，太可恶了。
不出意外的话，意外来了 这时候开发商又被起诉，又被起诉啊，然后开发商申请诉前保全，房子被冻结。
第一次被“举报”冻结资金，第二次被“举报”开发商资不抵债，房子被冻结，业主们的心都碎了啊。
开发商为什么要这么做？
开发商都是跟银行贷款拿地的，利息比较高，边建房子边卖房子，说简单点，就是开发商贷款拿地，拿地之后就预售房子，拿着业主的钱建房子。
自己基本上不出资，一旦资金被冻结，房子被冻结，开发商就会资不抵债，诉讼之后银行就只能拍卖产权，当成不良资产处理。
“这时候第一个起诉，诉前保全的人，就起到了至关重要的作用，他拥有优先购买这部分债权的权利。”
这个人又是开发商自己的人，经过一系列复杂的操作之后，不仅白拿业主的钱，还能让银行那边拍卖产权，当成不良资产处理，开发商自己出面把房子被低价购回就行，房子这不又回到了开发商手里。
业主们能怎么办？
最多也就跟“原先”的开发商闹一闹，可人家开发商可是被冻结了资金，冻结了房产，也很“可怜”的。
新的开发商又给楼盘起了个名字，接着继续卖，了，价格肯定跟之前的不一样了，毕竟房子已经升值了嘛。
这里边最大的受害者就是业主们，属实是被卖了还帮人家数钱都不知道，他们大概率不知道开发商整出来的这些操作，从始至终，开发商都只有一家。
写在
做个吧，快要建成的房子变成烂尾楼，大概率是我说的这种情况，遇到这样的情况，一般人真就只能自认倒霉，无可奈何。
要避免这样的情况发生，在我看来还得是从根源上解决问题，买现房不香吗？
不买预售房子就完事了，建个地基就开始买房，这样你们也能放心买？？
一位包工程的朋友告诉我这三种房千万别买，特别容易烂尾，因为烂尾楼更赚钱，95%的人，都不知道其中的猫腻。
除了结婚以外，买房绝对是普通人，人生中比较大的一件事情，因为一套房子的背后，都是两代人奋斗十几年才换来的一个家 。
所以很多人买了房子以后，特别害怕买到烂尾楼，在没有交房之前，整天都是提心吊胆。
因为一旦买到了烂尾楼，不仅房子拿不到手，就连自己首付的钱也退不回来，而且每个月还要还几千块钱的银行房贷，这一还就是20年，所以一个烂尾楼，足够能毁掉一个家庭。
很多人特别痛恨烂尾楼，为什么已经建好的房子要烂尾呢？开发商为什么不能努努力在干一干呢？这么做又是有何目的呢？下面我们就来了解一下这其中的猫腻。
1、资金断裂
房地产建设特别复杂，如果在中间出现了一点小差错，就会导致资金链断裂，房子也会停工，停的时间一久，房子也成了烂尾楼。
就是开发商从银行贷款来购买土地，等拿到土地之后，会以招投标的方式，选择一家总包建筑公司垫资入场。
也就是说总包方，要想拿到这个工程，在前期根本拿不到一分钱，需要垫钱去帮开发商建造房子，除了总包方以外，像材料，设备等各方面的承包商，要想接到这个工程，也是需要拿自己的钱去垫资。
在工程前期一般进度都是比较快的，因为所有的承包方都是为了尽快拿到预售证开盘 ，拿到预售证开盘以后，开发商就能够卖房子，才能有资金支付一些开销。
卖房子的资金监管比例还是比较高的一般都在60%～70%左右，也就是说，如果开发商卖了一个亿的金额，也只有3000万～4000万可以使用。
对于开发商和其他的承包商来说，根本就不够用，唯一的办法只能提高工程进度，提前将房子封顶，下款的速度和比例才会放大。
之所以有些房子在封顶之后就烂了尾，原因就是出在资金链断裂上。
房子封顶之后，工程的进度也只不过完成50%，如果小区还有精装修，那么工程进度也只有40%左右。
再加上小区道路建设，管道建设，绿化建设，门窗，电梯建设，消防等等，这比楼盘主体建设更花钱。
需要的资金可想而知，如果房子卖不动，或者开发商将本来的工程进度款 ，私自挪用去购买其他的地皮，导致不少承包商需要自己垫资，而且又收不到钱。
时间一久，所有的承包商，都会停止垫资，没有钱，接着往里面投，那么工地就会停工，如果没有新的资金注入，工地就会出现烂尾的情况，这也是为什么有些房子已经封顶之后，还会出现烂尾的原因。
2、人为因素
除了房子卖不动，钱被挪用，导致资金断裂以外，还有一个原因就是人为因素。
所谓的人为因素，就是开发商故意让房子变成烂尾楼。
不是没有资金，而是不想干，对于有些开发商来说，为了赚钱不择手段，欺负老百姓不懂法律，跟老百姓玩起了套路。
所谓的套路，其实就是开发商在拿到地以后，就会将这个工程承包给自己的人，等大型设备人工进场开始挖地基的时候，就会不断的打广告，以低价预售给老百姓。
减少了很多流程，其中存在不少不合法的行为，他并不会跟业主去说，而是边打广告，边卖房边拿业主的钱去盖房子。
等快交房的时候，老百姓买的期房，突然被告知交不了房，原因就是开发商被举报，一些项目不合法，有关部门已经介入调查，等调查结束以后，才能给一个合理的解释。
所有卖房的资金都会被监管部门给监管，原本交房的日子也没有着落。
在这个时候，买期房的业主都会特别着急找开发商解决，一般得到的回复都是敷衍的几句话已经在处理中，有消息第一时间会通知业主。
其实这就是采用一个拖业主的办法，这一拖就是好几年的时间 ，在这几年的时间里，不管是什么业主找上门，开发商只会敷衍了事，甚至直接用保安将业主赶出去。
等到所有的业主失去耐心以后，找到记者，准备将事情闹大，有良心的开发商才会出来承诺将业主买房的钱全部原价退款。
其实这是开发商的一个套路，从一开始资金就没有被冻结这些业主的钱，而是被开发商，拿去投资其他的项目，因为业主的钱不需要支付利息，而从银行贷款需要支付高昂的利息。
就算资金真的被冻结，因为刚开始开发商就是出售预售房，属于边拿业主的钱边盖房子，自己不用出一分钱，就算真的被冻结告上了法院。
也只能当成不良资产冻结进行拍卖，损失的也只是业主的钱。
这还只是一些有良心的开发商做法 ，好歹业主能找到小区管理人，有些开发商更是空手套白狼 。
先是租用一个很大的地皮 ，周围用铁板挡起来 ，先把小区的大门盖好 ，所有的设备 人工 材料，全部都进厂伪装一种正在施工的假象。
而且花重金，在外面打售房的广告 ，价钱方面要比周围还要低 ，等钱赚的差不多的时候，开发商就会连夜撤掉所有的设备 人工 材料 ，卷着这一笔钱跑路 。
买房子的时候需要注意哪些事情呢？
1、不要购买期房
买房子千万不要买期房，虽然在价格上要低于周边的房价比较诱人，期房就像一种赌博。
不仅有烂尾的风险，而且一旦遇到一些不良开发商，很可能拿着钱跑路，而现实生活中，大部分烂尾的业主，都是因为购买期房所导致的 ，主要原因就是因为开发商在建造楼房的时候存在一些不合法的行为，导致资金被监管。
所以千万不要接触期房，否则会受到很重的损失。
2、开发商证件是否齐全
房子正在建设，并不代表开发商属于合法建设，所以在购买房子之前，一定要询问开发商证件是否齐全，而且要要求查看一下。
所谓的证件，其实就是五证二书，只有五证二书的楼盘，才是符合合法销售的。
比如《建设用地规划许可证》《国有土地使用证》《建设工程许可证》《建设工程规划许可证》《商品房销售（预售）许可证》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》。
这些证件缺一不可，否则的话，在建设的过程中，很可能会出现烂尾的情况。
写在
一旦买到烂尾楼，那么只能自认倒霉，根本没有任何办法来解决这一件事情，而且银行的贷款每个月都要还。
所以在买房子的时候，一定不能只看价格，要看一些相关的证书，做一些调查，最主要的就是千万别买期房，因为烂尾的风险实在太大。
在恒大苦苦挣扎的表哥告诉我95%以上的楼盘都是在封顶时烂尾，这背后有着3个不为人知的原因，烂尾楼的产生有3大主要原因，特别是一条，一旦中招100%烂尾。
提起烂尾楼，每个人深恶痛绝，毕竟辛辛苦苦攒钱买的房子，本以为可以在城市安个家，结果不仅没有住上房子，反而每个月还要还沉重的房贷，这是比房价下降更让人难以接受的事情。
中国的烂尾楼数量到底有多少？没有人知道确切的数字，但在中国裁判文书网上，近10年关于烂尾楼的相关文书高达13000篇。
我们假设每篇文书涉及的小区有5栋楼，每栋以11层共44户计算，那么在中国至少有大约2860000个家庭深受烂尾楼的伤害。
这是一个多么恐怖的事情，所以烂尾楼离我们每个人并不遥远，稍不注意就可能深受其害，一辈子的心血毁在一套房子上，悔恨终生。
烂尾楼产生的原因是什么？
按照常理来说，能够开发房产的公司都绝对是资金雄厚，人脉关系宽广的大公司，为什么还会存在这么多的烂尾楼呢？
如今在恒大地产挣扎的表哥告诉我，烂尾楼的形成没有表面这么简单。
1、楼盘质量不过关
房子是用来给人住的，那么质量肯定要过关，国家为了防止房产公司为了利润在房屋建造的过程中偷工减料，强制规定商品房建好后必须要经过多部门的验收才能交付
但即使如此，一些建筑公司为了自己的利益还是会选择铤而走险，在施工过程中偷工减料，这就导致房子很可能出现一些质量缺陷。
如果是小缺陷自然可以通融，如果有硬伤，没有人敢冒着风险验收通过，必须要进行整改。
而整改肯定需要大量的资金，而房地产公司自有资金根本不可能有这么多，只能通过银行贷款，一旦贷款不顺就可能导致房子无法整改通过验收交付，从而成为烂尾楼。
2、擅自改变土地性质，违规开发
前几年的房地产市场太火爆了，简直是躺着赚钱，惹得其他行业的老板蠢蠢欲动，想通过房地产开发分一杯羹。
但住宅用地的低价要远比工业用地高得多，而低价的拍卖款是没法通过银行贷款的方式，只能通过公司自有资金解决，很多企业根本没有这么多的资金，于是想出了一些歪招。
比如拍卖工业用地建造商品房，这不是魔幻，而是现实，我们县经开区有十几栋楼房就是这样建起来的。
这种做法明显是违规建造，自然无法通过正常的验收，这种情况下开发商根本没有多余的资金整改，又不想拆除，只能慢慢的变成了烂尾楼。
3、资金链断裂
资金链断裂是烂尾楼形成的主要原因，毕竟如果资金充裕，完全没有必要通过歪门邪道搞房产开发，正儿八经地赚钱就足够发家致富了。
（1）摊子铺得太大。
能搞房地产开发的老板大多都是雄心勃勃之辈，不会满足于小打小闹，但正是因为野心太大。
很多房地产老板在第一个楼盘上赚钱之后，为了尽快赚钱，大多会将摊子铺得很大，现金流用到极限，导致企业负债率过高。
比如拿几块地建房或者搞多元化战略，但这对资金要求太高了，一旦某一个项目资金出现问题很可能引起连锁反应，资金连断裂形成烂尾楼。
比如表哥告诉我，前几年恒大地产火起来之后，开始搞多元化战略，甚至花了40亿去推恒大冰泉，也就是矿泉水项目，结果惨遭滑铁卢，成为恒大衰败的开始。
（2）预售款不理想。
现在的开发商为了尽快回笼资金，大多采用预售期望的方式，毕竟它有大笔的银行贷款每天都有利息要付，还要支付建筑、监理等公司的款项。
如果预售情况很好，那自然一些顺利，但如果预售遇冷，开发商就不能及时地回笼资金还银行的贷款和利息。
房地产公司都是重资产、高负债的运行模式，所以一般在很多银行都有大额贷款，一旦预售遇冷导致无法还银行贷款，很可能出现贷款预期的现象。
而银行从来都是锦上添花，千万别指望他们会雪中送炭，所以出于自身风险考虑，银行很可能要求开发商提前还款。
而开发商一般本钱并不多，哪里有钱还这么多笔贷款，从而导致资金链断裂。一旦资金链断裂，建筑公司收不到款自然会停工，从而形成烂尾楼，这是一个恶性循环的过程。
（3）股东利益冲突
房地产开发需求的资金量太大，都是以亿为单位，所以一般都有数位甚至数十位股东，每位股东分管不同的事务，反而可以让公司运作得更顺畅。
但每个人的站位不同，出发点不同，自然会有不同的诉求，时间一长很可能就有利益纠纷，严重的话如果引发冲突，部分股东甚至会携款逃跑，导致资金链断裂。
这种情况下，如果其他股东能及时增资或者找到其他开发商填补空缺，自然是虚惊一场，但假如资金缺口太大或者楼盘预售不理想没有开发商愿意接盘，这样就可能导致形成烂尾楼。
烂尾楼的形成最主要的还是资金的问题，无论是开发商、银行还是老百姓，没有一个人希望烂尾楼的形成，但现实中很多烂尾楼还是形成了恶性循环，给很多买房者造成了极大的伤害。
烂尾楼为什么大多是在快要建好的时候才烂尾
上文以上说过烂尾楼形成的3种原因，那么为什么烂尾楼大多在快要建好的时候才烂尾呢？其实背后有着3大原因
1、封顶后需要全额支付配套费
商品房在建好封顶之后，接下来面临的一大难题就是供水、供电、供气甚至供暖的配套费支出。
那么这笔费用有多少呢？以一个8万平方住宅计算，电力配套费用大概在2000万以上，热力配套费用在1500万以上，燃气和供水的配套费用也在1000万以上，整个配套费用加起来大概要5000万以上。
这笔费用看起来似乎不多，但大家要知道这笔费用需要一次性缴纳，无法拖欠，这时候进入房产开发后期，开发商的资金往往大多已经支付完工程款，所剩资金已经不多。
根本没有多余的资金支付，再加上如果预售情况不好或者开发商将资金挪作他用，烂尾自然是无法避免的结局。
2、封顶后开发商才能拿到房款
普通人无论是全款买房还是按揭贷款，买房款并不是直接打到开发商账户上，而是留存在房产部门监管账户中。
开发商并不能直接拿到预收款，要想拿到这笔钱，必须要满足很多限制性条件，其中之一就是房子必须要封顶。
所以，开发商前期即使资金紧张，但为了拿到购房者的预收款，也会尽量筹措资金赶工期进度，等到封顶拿到预收款之后，开发商的动力要小得多。
即使资金紧张，反正已经拿到所有预收款，即使房子烂尾也和它没有太大的关系，甚至放任房子烂尾，毕竟有银行兜底。
3、房子的大额支出在封顶之后
很多人认为房子封顶之后就差不多算建好了，对此我只能说太天真了，因为主楼封顶仅仅相当于完成全部工程的50%，如果是精装修交付更是只有40%左右。
因为房子封顶之后，后面的外墙保温、门窗、机电安装，地面园林绿化等才是烧钱的大头，更不要提水电煤气的费用。
而封顶之后，开发商可以拿到监管账户的预售款，但如果预售情况不好的话或者开发商将资金挪作他用，会导致没钱支付后续的这些费用，从而导致烂尾楼的产生。
如何避免买到烂尾楼
烂尾楼太可怕了，自己辛辛苦苦攒钱付了首付，结果不仅房子没有买到，每个月还要还银行的房贷，而且这个世界按长达20-30年之久，想想都绝望，我所以买房前，我们一定要擦亮双眼认真把关。
1、尽量选择优质开发商
开发商对一个房地产的影响更是显而易见的，大的、口碑好的开发商资金更雄厚，人脉更广，抗风险能力更大，即使出现资金链问题，为了自己的口碑一般都会避免形成烂尾楼。
而小开发商尽管在价格上更优惠一些，抗风险能力太弱了，稍有风吹草动可能就会资金链断裂，从而造成烂尾楼。
所以买房前，尽量先打听好开发商的实力，选择更优质的开发商，他们有丰富的处理经验，知道楼盘在建造时可能会出现的问题，可以在建造的过程中规避问题的产生，即使问题产生，他们解决问题的能力也会很强。
2、确认房地产商的“五证
所有买房的人都要记住着5个证《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》，开发商缺一不可，否则就是违规开发，大家一定要记得看开发商是否有着5个资质。
，大家可以在网上搜该公司的新闻，看是否有太多负面新闻，再加上“烂尾楼”进行搜索，如果可以搜出很多，那么说明这个开发商有前科，千万不要选择这样的开发商，否则很可能吃大亏。
3、不要选择一期，最好选择二期及以后
我们知道新房一期最便宜，因为这时候开发商对整个楼盘的市场还不太确定，加上需要回笼资金，所以一般优惠力度都很大。
而经过一期的经验之后，开发商资金缓过来了，对二期的林润自然会有更高的要求，所以二期价格一般会贵一些。
但我依然建议大家不要图便宜买一期，因为说白了一期就是小白鼠，面临的不确定因素很多，风险性太高了，还是买二期及以后稳妥一些。
假如买到烂尾楼怎么办
现实有时候很让人无奈，假如不幸买到了烂尾楼，我们应该怎么办才能挽回损失呢？
1、放平心态
假如不幸买到了烂尾楼，我们一定要冷静下来仔细思考出路，千万不能像无头苍蝇一样到处抱怨，那没有丝毫用处。
烂尾楼的处理本就是非常棘手的难题，不可能短时间内就解决好，一定要抱着打持久战的准备。
2、联合其他业主
一个人的力量是渺小的，因为你面对的是银行、开发商等大公司，所以你必须要联合其他业主一起组团维权，可以到政府相关部门投诉开发商，可以要求政府主导复工，甚至可以联合业主集体垫资开展自救。
比如昆明市人民西路的人民路壹号广场项目，2017年因开发商资金链断裂被法院查封，之后58户业主自筹690万元自救，最终于2020年房子顺利交付。
所以办法是想出来的，更是干出来的，只要冷静下来，人多力量大，总归会有解决的办法。
写在
买房是人生中最重要的一件事情，特别是期房，更是蕴含着极大的风险，一旦买到烂尾楼，一辈子的心血都砸在了上面，简直是生不如死，欲哭无泪，所以小伙伴们买房一定要注意，大家觉得呢？
因为我们国家的政策是楼封顶，就可以把尾款打给开发商了，楼封顶之后，还要一大部分资金需要楼层保暖，室内粉刷，简单装修，供水供电下水道道接入等等，这些还需要很大一部分资金，所以开发商一但在大楼封顶之后拿到工程款之后，就不想再掏钱干其他剩下的活了，开发商就跑路成为烂尾楼，这也是在钻法律监督的空子。
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