中国房地产结束了吗(房地产已经)
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“非常态”下的中国地产下一步该怎么走？
原味坊贞子金勇楼
2010年底，曹舟南在中国房地产行业率先提出“代建”的商业模式，成立了第一家代建专业公司——3354绿城房地产建设管理公司，并大规模实施业务拓展。
2018年底，刚刚打造蓝绿双城的曹舟南说房地产企业没有质量增长。它们越大，爆炸的速度就越快。
2019年底，曹舟南表示“以高地价赢高房价”的传统投资逻辑不再成立，房企传统的规模竞争将难以为继。
2020年底，曹舟南说“三条红线”是中国房地产业的根本性变革。
2021年底，曹舟南表示开发企业面临持续销售、项目交付、供应商付款、纳税、客户投诉、到期债务偿还等巨大压力。
蓝色双城创始人兼董事长曹舟南
不幸的是，他是对的。
“中国房地产处于两难境地。”这是曹舟南近日接受《金勇君》采访时说的第一句话。
这不是危言耸听。恒大爆雷已经一年了，但头部的民营房企还在拖欠债务，爆雷躺平……中国房地产，下一步该怎么走？
这一次，曹舟南对当前的房地产行业有什么新的判断？
01
没有一片雪花是无辜的。
雪崩时，没有一片雪花是无辜的。
对于目前整个行业面临的困境，曹舟南直言城市管理者、房企、金融机构、供应商、客户等相关方形成了“人人都对，人人不对”的复杂局面，每一方都是受害者。
对于地方政府来说，土地出让金仍然是财政收入的重要来源。但今年1-6月，全国土地购置面积3628万m2，同比下降48.3%，土地成交价格2043亿元，同比下降46.3%。，对物业交付和民生的保障也促使政府对房地产开发企业采取更严格的监管。
对于金融机构来说，当初放贷是用名单制和“唯规模论”来管理的，缺乏投前严谨的专业论证和投后的专业监管。现在，为房地产提供大量资金的金融机构，不得不为“任性”买单。
对于企业尤其是民营房企来说，过去高负债、高杠杆、高周转的“三高”发展模式也是诸多外部因素造成的。比如债权和股权投资人要看规模，金融机构贷款要看规模。
现在一旦债务违约，地方政府监管更严，银行停贷，企业品牌信誉受损，导致销售不畅，可用财力锐减，形成恶性循环。
，银行还贷、工程造价、员工工资等刚性支出。再加上储备土地每年要付出的巨大财务成本，也会让收支缺口越来越大。“如果市场继续下滑，资产贬值，资不抵债将变得极其容易。”他说。
对于供应商来说，工程款被大量拖欠，部分施工单位与爆矿房企的大量合作，导致自身资金链断裂，项目停滞。
最可怜的是购房者。有的人眼睁睁看着二代或三代的积蓄购买的房子被掏空，延期或无力交房。，今年的宏观经济冲击和房地产行业危机使得市场观望情绪更加浓厚。
数据显示，1-6月，商品房销售面积68923万平方米，同比下降22.2%；其中，住宅销售面积下降26.6%，住宅销售额下降31.8%。
曹舟南对这种“非常态”深感忧虑“这是一个系统性问题。”
02
建筑安全是第一要务。
中国房地产，接下来该怎么办？
7月28日召开的中共中央政治局会议提出要稳定房地产市场，强调“保供稳民生”。
“停止工作
具体方案是用蓝绿双城的“纾困资金”收购爆矿房企的可变项目，实现复工复产。，蓝绿双城在品牌、产品、销售方面的优势，将恢复项目销售和银行口碑，最终实现项目的激活。
，涉事矿爆房企在股权、债权层面进行出清，实现部分清算退出。
启动的关键步骤是设立救助基金。
“目前民营房企的困境主要是债务违约(海外还债、国内买单等。)和有限的流动性。”曹舟南认为，设立不同层级的纾困基金是目前撬动整个市场空间最直接有效的“钥匙”。
纾困基金也是当前房地产行业的“热搜”。近日有消息称，中国将设立2000-3000亿元的房地产基金购买烂尾楼，用于支持包括恒大集团在内的多家房地产企业解决严重的债务危机。
但外界对纾困基金的关注度高于政府，企业层面的从业者很少。毕竟目前大量的民营房企都无法自我保障。但对于近年来率先进入房地产新发展模式的蓝绿双城来说，纾困基金箭在弦上。
"第一笔18亿元的纾困基金已经获批."曹舟南告诉金勇君，第二笔和第三笔纾困资金也正在落地过程中。
他还建议地方政府尽快根据城市情况设立政府救助基金。“地方政府可以结合中央层面的政策导向，与金融机构或央企等股权债权人协商一致，地方国企在救助基金的支持下接手爆雷房企的项目，相当于地方政府以合适的价格重新收储土地和项目。”
“政府资金为主，辅以我们这样的企业资金，促进行业和企业问题的解决。”曹舟南告诉金勇君
除了为躺在“ICU”的可变项输血，蓝绿双城还要恢复造血能力。
比如蓝绿双城会为项目提供新的品牌，下大力气优化产品，提升建筑质量和服务质量，让购房者重拾对产品的信心，进而加速销售，最终恢复项目现金流，实现高品质保底交房。
针对目前“保底楼”工程的质量缺陷，他说“保底楼有质量，对得起老百姓的血汗钱。”
当行业进入调整期，“变项目”就是在危机中寻求机会。“一些优质的变量项目，启动资金可能只有几千万。”曹舟南透露。
，激活一个可变项目并不那么容易，因为它工作量大、结构复杂、覆盖面广、流程长。
为此，蓝绿双城组建了60多个“共建师”团队，每个团队6-8人，涵盖财务、金融、法务、营销、工程、造价等专业。“公司内部的分工也进行了调整。现在前期我自己做，每个项目都要审。”他说。
据悉，今年上半年，蓝绿双城在上海、杭州、广州、成都、天津、济南等一二线重点城市新签约10余个优质变量项目。目前可变项目100多个，正在签约中。
03
预计明年六七月份企稳回升
房地产何时企稳是中国整体经济形势的一个关键变量。
在曹舟南看来，最近，房地产的“政策底部”已经出现，但行业的拐点还远未到来。
“今年1月至6月，200多个城市在降低首付比例、加大人才吸引力、发放住房补贴、提高公积金贷款额度等方面，放松房地产调控政策超过500次。”他对产业政策的判断是以刚性为前提
“我们的判断是今年10月份之前会继续下探，11月份到年底可能会触底企稳。预计明年六七月份可以恢复。”曹舟南回答道。
他仍然对中国房地产的未来充满信心。但他也认为，未来房地产行业一定要向制造业学习。“比如要大幅度减少增量土地储备，原则上实现原材料‘零储备’。”
去年，曹舟南说，“蓝绿双城的战略目标是成为中国第一铁狮门。”
(铁狮门(TISHMAN SPEYER)，铁狮门(Tishman Speyer)，成立于1978年，是世界一流的房地产开发商、运营商和基金管理公司。其标志性建筑包括柏林的洛克菲勒中心、克莱斯勒中心和索尼中心。)
“这个目标没有变。”曹舟南表示，在住房回归居住属性，房地产回归制造业的时候，蓝绿双城要依托自己在房地产各个领域的专业知识和技能，成为中国城市化后期的城市服务者，就像“铁狮门”一样。
文章转载自新浪新闻
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