止业市场预期改进，优良房企连续劣化结构妥当
行业市场预期改善，优质房企持续优化布局稳健发展
业绩发布会上依旧强调“做好自己的事”的万科董事会主席郁亮、从幕后走到台前，把自己定位为“职业经理人”的碧桂园董事会主席杨惠妍、更多谈及“战略定力”的华润置地掌舵者李欣……今年，不少地产行业的领头人在过往、聚焦当下、谈及未来时，仍保持着乐观的态度。
随着年报季的到来，与部分延期、回避公布成绩的房企相比，那些敢于走到台前、直面问题并展望未来的房企，无疑赚足了行业的目光。
优质房企凸显发展韧性
回望过去一年，行业过的并不轻松。相关数据显示，2022年百强房企全年累计销售业绩规模同比下降41.6%，更有一部分房企的销售额录得负增长。
但，也有诸如万科、碧桂园、保利、龙湖、越秀地产等企业凭借稳健的发展实力和经营韧性，在行业普遍亏损的背景下取得了较为良性乐观的业绩收入。
以华润置地为例，虽然去年其营收、利润略有下降，但整体水平仍优于行业。“行业经历了三年调整，已经发生深度改变，房地产的长效机制正在构建，更为考验企业的战略定力。”面对2022年的成绩单，华润置地董事会主席李欣表示，企业坚持长期主义，发展的核心导向也只有两个指标实现有利润增长的营收和有现金流的利润。
而在行业艰难的发展环境下，保持经营性现金流为正，且去年净负债率创下十年新低的碧桂园，显然也颇有发言权。
2022年碧桂园以全口径销售额4643亿元的成绩位列榜首
数据显示，报告期内，碧桂园实现营收4303.7亿元，毛利328.8亿元，归母净利润26.1亿元；且期末公司总现金余额超过1470亿元，可充分覆盖年内到期债务。，据第三方机构数据显示，去年百强房企业绩普降态势明显，仅20家规模房企全口径规模超过千亿，但碧桂园依然以全口径销售额4643亿元的成绩位列榜首，反映了其稳健经营的能力。
“去年严峻的市场形势对利润表产生了直接影响，受行业普遍经营不佳等因素影响，导致开发业务转结毛利率下降；面对市场变化的不确定性，公司也对存货进行了较大额的减值计提。”碧桂园管理层表示，前述盈利影响因素多为非现金性质，对公司未来发展依然充满信心。
“在去年一些房企出现债务危机的情况下，碧桂园仍得以维持稳健的财务盘面及良好的信用记录实属不易。”克而瑞研究分析认为，这在一定层面上也体现了碧桂园在严峻市场环境下的生存韧性。
与此，绿城也同样交了一份向好的答卷。过去一年，绿城取得1271.53亿元的收入，同比上升26.8%，销售规模也重返前十。“发展过程中的波折起伏，放在任何一个行业都是正常的波动。”在绿城中国董事会主席张亚东看来，2022年是一个见底的年份，但正是这样的时机，能让行业在洗牌、出清之后，实现筑底回升。
落实“保交付”责任主体
去年下半年来，“保交楼、稳民生”成为房地产市场最重要课题之一，各地“保交楼”的举措加速落地，也为稳定房地产市场预期注入了新的动力。
在行业信心恢复期，“交付力”成为化解行业困境的关键一环。据了解，作为“保交楼”的责任主体，过去一年，碧桂园积极调动资金和资源推动项目进度，全年集团连同联营合营公司累计交付近70万套房屋。据第三方机构统计，2022年其交付数量超过交付排名第二、三名房企的总和。
碧桂园北京区域云河上院交付实景
据悉，为实现高品质交付，碧桂园引进了第三方机构，在交付前进行全方位工程排查和验收评估，检查点涵盖室内、外立面、园建绿化等800项内容。
“2022年碧桂园的资源铺排紧紧围绕‘保交付、保资产、保安全、保信用’展开，并依托自身行业领先的融资成本、开发能力等优势，实现交付量和满意度再创新高。”碧桂园管理层在2022年业绩会上表示，去年企业积极响应国家“保交楼、保民生、保稳定”的工作指引，把“保交付”视为年内重点工作。
业内分析人士认为，作为示范性民营房企，碧桂园用实际行动展示了其突出的运营实力和责任担当，也为行业良性发展注入了信心。
而去年交付排行位列第三的万科地产则表示，企业动用了全部资源和力量，通过精工品质、按期交付和多元配套等赋能，如期兑现对业主的交付承诺，实现年度超34万套新房的平稳交付，全年竣工面积超过3600万平方米，同比增长1.6%。
不仅如此，2022年远洋集团也持续夯实产品营造的精细化管理，在过程质量、交付品质等领域进行了升级迭代。数据显示，去年1-9月，远洋集团在北京、上海、杭州等30余个重点城市完成约3万套房源的高质量交付。
而交付力的兑现，离不开企业稳健的运营和良好的财务状况。
“市场中表现出较强抗周期性的房企，无疑都具备了稳健的财务运营、积极推盘去化等特点。”克而瑞方面指出，诸如碧桂园、滨江等部分优质民企基于自身资金面的安全，在市场上认可度较高。
据了解，在去年交付超10万套的11家房企中，有8家从未出现任何违约或延迟支付本息的情况。以碧桂园为例，截至2022年底，企业保持融资渠道畅通，净负债率保持在50%以下，现金短债比则维持在2倍左右。 “整体来看，碧桂园，万科、保利、华润、龙湖等房企有足够的弹性应对市场变化带来的机遇和挑战。”业内分析人士指出。
精准投资 积极布局
回归今年业绩会，房企掌舵者们虽纷纷提及“分化”一词，但也始终对行业及市场充满信心，认为在经过新一轮大浪淘沙后，行业格局会进一步重筑。
随着系列利好政策陆续出台，叠加经济复苏带动市场需求逐步释放，今年春节后房地产市场形势已出现企稳向好态势。中指研究院监测数据显示，今年1-3月，TOP100房企销售总额17589.5亿元，同比增长8.2%，是自2022年以来实现正向增长，市场回暖苗头初现。
以碧桂园为例，春节过后，碧桂园各项目有序复工复产，截至3月3日，集团全国已复工项目标段数达1343个。
春节过后，碧桂园各项目有序复工复产
业内人士认为，在市场修复期碧桂园仍具备明显优势，一是得益于企业广泛均衡的布局，二是基于其有较为充足的可售资源。去年，碧桂园分别在佛山、兰州等地斩获9个项目，其中71%位于一二线城市。数据显示，截至报告期末，碧桂园已获取权益可售资源约9555亿元，足以对未来业绩形成有力支撑。
，碧桂园管理层透露，2023年企业已重启拿地，计划通过新增土储布局的调整，在3-5年内将一二线对三四线的货值比例提升至50比50。值得一提的是，不久前碧桂园参拍了北京朱辛庄0028地块，虽最终与地块擦肩而过，但其重返北京土拍，不仅表明了聚焦一线城市的战略定位，也向市场传递了积极的信号。“房地产仍是支柱行业。”碧桂园管理层表示继续看好房地产市场前景，并将积极应对市场修复期的经营挑战。
而有回归核心城市想法的，不止碧桂园。据中指研究院测算，去年中海地产、华润置地等房企在华北区域的投资金额中，投资北京的态势十分明显。今年2月，北京第五批次集中供地收官，中建东孚竞得朝阳小红门地块，首进北京；越秀地产更是梅开二度，接连落子昌平和石景山。
展望2023年，中指研究院表示“房地产是明显的周期性行业，随着今年新一轮支持措施的实施，行业信心提升，房企销售将发生明显改善。房企要平衡安全与发展，迎接行业新周期。”
当前，房地产销售端已出现积极信号，迎来缓慢复苏行情。民生证券研报称，优质房企将因稀缺性和系统重要性获得重估，建议关注如碧桂园等优质地产企业的行情和机会。民生证券则表示，购房者和开发企业的信心提升是市场联动好转的基础。“建议关注诸如碧桂园、中国金茂等资本运作机会较大的优质房企。”
当下，房地产市场已经进入了全新的时代，市场从过去的高速增长期逐步进入平稳期，商业模式和市场竞争格局也发生了极大变化，企业唯有主动求变、突破自我，方能适者生存、走向未来。
文/张鑫宇