高层住宅小区将来会沦为“穷人窟”吗？_北京高
高层住宅小区未来会沦为“贫民窟”吗？
主要还是大多老小区疏于管理导致的问题，新小区的业主不同呀，年轻较真有能力，六个钱包买入的房产方方面面都督促着物业！二十年后，低价电梯房多数都是养老人员和低保户或租户，有点钱的家庭都会搬到环境更好的地方住。
一个小区好不好跟物业管理有很大的关系。维护得当，管理到位，二十年的小区看上去依然很好。物业不好好管，小区马上就变得乱七八糟。我以前住的老小区，最开始算是很不错的，后来原住户大量搬走，来了很多租客或者买二手房的，物业也就慢慢开始懈怠。现在小区里没法看，遛狗不栓绳的比比皆是，小区绿化带快成宠物公厕了，这样的环境，谁愿意买？
两千年前后高层电梯房刚开始出现的时候真是羡慕得不得了！房子外面铺着闪闪发亮的瓷砖，小区里的环境很好，有花园有喷泉还有篮球场羽毛球场，房子下面有地下车库，上下有电梯。当时就是高档奢侈的感觉，07年家里终于买了电梯房，到现在已经破败不堪了，外面的瓷砖掉下来现在还算没砸到人吧，电梯坏了多次了，这个今天坏一下那个明天停一下，大修基金icon不够只能修不能换。租户越来越多，人员复杂，电梯里烟味垃圾没人管。清洁工越来越马虎，保安几个老头也管不了事儿。真不知道该怎么脱离苦海？
最近和朋友喝茶，聊到买房的话题，是买小高层还是高层问题上，意见出现了分歧。我个人是倾向小高层，对高层或者超高层住宅还是有很多顾虑。从长期来看有以下两个方面的担忧。
1先看高层建筑设备维护的问题
如果按现行的物业服务体系，这个问题绝不是危言耸听。高层住宅设施多，维护工作极其复杂，年久失修将导致维护和更换费用急剧上升，而居民想法统一难度很大，因为历史问题和物业服务者的矛盾大等原因，都将影响到问题的解决。这将导致高素质和高收入居住者寻求更舒适的居住环境。二手房价格下降，接手人的收入和接受教育水平层次明显下降，这将进入一个恶性循环。
想要解决这个问题，立法规范物业服务，强化业主物业自治，缓解业主和物业公司之间的矛盾，让设备维护成为一个生意而不是包袱。
2再看高层建筑自我迭代的问题
就现在的一线城市来说，阶层分化越来越严重。举一个例子假如一个住宅小区已经30年楼龄，房屋市场交易单价5万元，现在该小区有一套两居室80平方米用于居住，无房贷，房屋总价400万元，因房屋过于老旧，家庭人口增多，想买一套新的住宅，同区域新建住宅市场交易单价7万元，户型100平方米三居，房屋总价700万元，此时需要付出什么代价？相关税费暂且不计，需要卖掉老房另加300万购房款，处于中产阶级的公民，300万只是一个数字，处于底层的公民，需要贷款300万，贷款30年，现行利率计算，月供房贷约1.5万元，一年需18万元。这一串数字是否会引起一些心理上的不适？，这就是现实。有经济能力的人肯定会逐渐搬离逐渐老去的楼房，没有经济能力的人只能坚守，这就是阶层的分化，但没有经济能力的人坚守到，也总会有一条出路。这些大龄楼房的终点是哪里呢？其实可以大胆想象一下。现在我国依然处于大拆大建的时代，之所以会大量拆迁一些多层房屋，终其原因还是拆迁完毕后，土地价值的提升是可以换回拆迁成本的，终将有一天，这种利益平衡会被打破，就是题主所言的高层房屋已经不适于居住且拆迁后土地价值提升换不来拆迁成本，并且政府无力解决的时候，或许会有一种新的解决问题模式出现。紧接上边的例子，如果楼龄已经50年了，那么从房屋本身来说，疏于维护的房屋已经不具备使用价值，但土地价值还是有的，而且住宅用地到期自动续期的规定，也将延续土地价值，那么，我们可不可以全体业主向政府申请，将小区的老房子推到重建？假设拆除和重建的建安单价为5千，那么，建设100平方米房屋需要成本为50万，也就是说80平老房换100平新房需要成本50万，或者80平老房换80平新房需要成本40万，且居住环境能够极大的改善，如果50万也可申请银行按揭贷款呢？那肯定是极好的。，这类项目谁来实施？怎样洽商？实施此类项目需要怎样一个责任主体单位？主体单位的利益如何保障？据我所知，我国尚未有先例，尚需要积极探索。答案不一定！
高层维护好是关键！举例杭州一楼盘已有十年楼龄，外立面真石漆已驳落，电梯厅己墙纸脱落，地砖破碎等等。该楼盘有三千户人家，三年前成立了业委会并重新更换了物业，业委会有了公房，車位出租收益和梯间广告收入，去年以来外立面重新修补好，电梯入户厅，車库厅重新装修高大上…今年还给业主分红！所以高层住宅管理维护好就不会滑向贫民窟！业委会成立并发挥做用，好的物业是关键！
事实上，高层住宅维护的主要内容就是四大类外立面，入户厅，电梯，绿化
外立面的修补差不多十年一次；入户厅主要是墙纸或面砖，地砖等十年或15年重新装修即可；
电梯二，三十年要更换，这是花费大头，需业主出一部分，维修基金出一部分，业委员收益出一部分。
绿化简单，好的物业可打理的很棒！
以上内容适合中大型高层小区，户数多，物业费充足，业委会收益多且稳定…
如果是少数甚至单栋楼，业委会仍然是关键，业主要富裕能出钱维护自己的楼幢是前提了！
高层住宅是城市化的最终结果。平地是优质土地，平房是优良土地，多层房是良好土地，高层房是差质土地。一旦城市化后期，到处都是高层建筑，也就意味着城市的潜力尽了。随着城市老化，高层建筑年久失修，土地价值又沒有，住在高层住宅里的逐渐沦为贫民窟。
有钱本来就喜欢住别墅，别墅才是身份的象征。高层也不会成为贫民窟，因为核心地段的别墅就那么点
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