“市场趋向性回暖中”，保利进展抢抓窗口一季

怪人怪事 2023-05-04 14:29www.bnfh.cn怪人怪事

“市场趋势性回暖中”，保利发展抢抓窗口一季度销售超千亿

界面新闻记者 | 黄昱
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对于保利发展而言，2022年是具有里程碑意义的一年，这一年其销售规模重回行业前三，位列房企第二位。

在今年市场呈现波动性复苏的情况下，部分央国企已经呈现出较强的业绩修复能力，保利发展也不例外。

从今年1月以来，保利发展就一举超过碧桂园成为行业全口径销售榜冠军，并已连续三月位居销售榜首。克而瑞数据显示，2023年1-3年，保利发展全口径销售金额约为1139.2亿元，同比增长25.6%。

不过在过去的2022年，保利发展的业绩也面临着压力。在去年大多数房企收入下滑的背景下，保利发展实现营业总收入2811.08亿元，同比小幅下降1.37%，去年共实现销售签约金额4573.01亿元，仅位居碧桂园之后。

在盈利方面，保利发展去年的毛利率为22.01%，实现归母净利润183.47亿元，同比下降33%。这两项指标虽受行业环境影响也有一定比列下滑，但整体仍位居行业前列。

4月4日，在保利发展线上业绩说明会上，当被问及对2022年业绩是否满意时，保利发展董事长刘平仅表示，2022年公司围绕“稳经营、去库存、调结构、防风险”的经营主基调，最终取得了稳中有进的经营成果，市场地位实现了进一步提升。

过去一两年，房地产行业经历了最艰难的时期，不少房企出现了债务违约，利润亏损或大幅下滑成为主流

作为最大的央企地产开发商，保利发展在2021年也受到影响，当年净利润下降5.39%至273.88亿元，下降幅度相对可控。2022年，这一影响还在持续。

对于归母净利润下滑的原因，保利发展指出，主要受项目结转毛利率、权益比例、投资收益规模等下降的影响。

财报显示，2022年保利发展的毛利率为22.01%，同比下降 4.79个百分点；实现投资收益42.01亿元，同比下降32.36%。

去年保利发展主营业务毛利率下降最明显的区域为华北片区、东北片区。其中，华北片区毛利率为20.97%，同比减少8.22个百分点；东北片区的毛利率为22.84%，同比减少9.45个百分点。

保利发展总经理周东利在业绩会上表示，2022年下半年以来，行业支持性政策的效果不断体现，房地产市场热度修复，但城市分化特征延续，经济基础好、人口净流入的核心城市恢复速度更快、程度更好，而三四线城市依然处于弱势。2023年以来依然呈现出这样的特点。

据界面新闻了解，保利发展今年对各子公司的销售质量也提出了更高要求，更着重对去化能力、盈利能力、结构调整能力的考核。

尽管收益下滑，但有着资金优势的保利发展抓住投资拿地的窗口期在2022年积极拿地。

年报显示，2022年保利发展新拓展项目91个、总地价为1613亿元，虽然同比下降13%，但在同行中依然位居前列。

在投资策略上，保利发展一方面坚持聚焦“核心城市+城市群”，38城拓展金额占比98%；另一方面坚持以住宅为主的拓展策略，报告期内新增住宅货量占比93%，同比提升8个百分点。

随着市场规模收缩以及结构性分化越发明显，聚焦核心城市、核心区域拿地已经成为行业共识。

对于接下的投资拿地，周东利也表示，会始终坚持核心城市聚焦战略，积极把握市场机会。

据保利发展披露，2023年其计划完成房地产及相关产业直接投资3510亿元，计划新开工面积2000万平方米，计划竣工面积4450万平方米。从计划投资额来看，较去年3650亿元投资额，减少140亿元。

相较于去年底价拿地，今年房企对优质地块的争抢明显加大。周东利称，公司的资金储备充裕，总部调配资金能力强，可以参与多个城市、多个项目的竞拍。

财报显示，2022年保利发展提升直接融资比重，累计发行公司债113亿元、中期票据150亿元，合计规模同比增长40.72%，直接融资平均融资成本2.88%，属于同行中最低水平。

截至2022年底，保利发展有息负债规模为3813亿元，综合融资成本约3.92%，较上一年末下降0.54 个百分点；账面货币资金1765亿元，占总资产比重为12%。

去年年初，刘平提出保利发展要“进三争一”，在这一目标实现后，对于2023年的目标，保利发展管理层并未直接给出答案。刘平表示，今年将继续不断做强做大自身。

在具体经营策略上，周东利指出，保利发展秉承“稳增长、调结构、去库存”的经营思路，结合近期市场的回暖情况，制定了积极的经营策略。2023年，公司将合理安排开竣工，抢抓市场窗口，把握行业修复过程中的机遇，改善公司资产结构，提升综合经营能力，实现高质量发展。

对于房地产行业的看法，保利发展财务总监王一夫认为，市场处于趋势性回暖中，年初以来市场回暖，3月份热度小幅回落。考虑购房者对购买力及收入预期的改善、对行业信心修复需要时间，市场的复苏仍需观望。